# 17 S realitkou nebo bez?

Můžu prodat nemovitost i bez realitní kanceláře? Jak dlouho to bude trvat?  A vyplatí se mi to vůbec? To jsou otázky, která trápí prodávající už léta. Pojďme se tedy společně podívat na to, jaká úskalí (nebo naopak benefity) prodej po vlastní ose může majiteli nemovitosti přinést. 

Je tedy možné prodat nemovitost i bez RK?

Určitě! Hlavně, pokud jsou k tomu příznivé podmínky – převážně v minulých letech byla po nemovitostech vysoká poptávka, proto měli prodávající celou situaci výrazně jednodušší. Např. mezi lety 2019-2021 bylo možné investiční nemovitost prodat i do měsíce. Teď se ale situace změnila. Prodej trvá v řádech měsíců a prodej po vlastní ose už má jen jediný benefit, a sice že není třeba platit provizi. Je však otázkou, jestli takovým rozhodnutím prodávající doopravdy ušetří. 

Oproti tomu spolupráce s RK má 3 zásadní výhody: Úspora klientova času, ošetření rizik spojené s prodejem nemovitosti (například pokud vázne na nemovitosti věcné břemeno) a možnost prodeje za vyšší cenu. Protože existuje celá řada faktorů, které mohou ovlivnit cenu vaší nemovitosti, V Hanácké realitní kanceláři jsme pro vás připravili možnost online ocenění. Díky němu Vám můžeme zdarma poskytnout profesionální odhad tržní ceny vaší nemovitosti.

Jak je dnes prodej časově náročný ? 

Náročnost úředního procesu je během období ochlazení realitního trhu stále stejná, fáze nacenění nemovitosti je také stejně dlouhá. Patrně nejvíce zdlouhavý je úřední proces spojený s prodejem nemovitosti. Ten trvá cca 3 měsíce. Kvůli špatně dostupným hypotékám může celý proces prodeje nemovitosti trvat 6 měsíců a déle. To už je v porovnání např. s rokem 2020 dost zásadní změna. 

Jak si vybrat RK?

Porovnejte, jak se vzájemně liší nabídka a množství prodaných nemovitostí různých realitních kanceláří. Regionální realitní kancelář bude pravděpodobně lépe seznámená s místním realitním trhem. Zaměřte se také na to, jakým způsobem kanceláře nemovitosti prezentují a propagují. Realitní kancelář se neprezentuje pouze nemovitostmi. Profesionální realitní kancelář se prezentuje především profesionálními realitními makléři.

Podle čeho vybrat makléře?

Aktuální realitní trh je zprofesionalizovaný (převážně díky Zákonu o realitním zprostředkování, který prošel poslední novelizací v roce 2020). Podle nového Zákona o realitním zprostředkování musí dnes makléři splňovat podmínky jako dosažení odborné způsobilosti, trestní bezúhonnost a pojištění odpovědnosti. Navzdory přísnějším regulacím makléřské profese je stále možné narazit na jednotlivce, kteří klientům nedokážou poskytnout kvalitní služby. Největší nebezpečí v takových případech plyne ze špatného nacenění nemovitosti, dále jde nejčastěji o nedostatečné právní prověření nemovitosti. 

Proto makléře vždy vybírejte podle toho, v jaké realitní kanceláři působí. Dobrý realitní makléř Vám ušetří nejenom práci a čas, ale navíc Vám dokáže díky správně postavenému marketingu a zvládnutému realitnímu řemeslu zařídit prodej za opravdu maximální možnou cenu na aktuálním trhu. Ptejte se, jakým způsobem bude Vaši nemovitost prezentovat, jaké má zvolenou prodejní strategii, jaké má zkušenosti a jak Vám zajistí právní stránku prodeje.

Jak probíhá proces prodeje nemovitosti?

Proces začíná první osobní nezávaznou schůzkou. Právě na první schůzce by vám měl makléř nastínit, jaký bude prodejní postup. Díky této schůzce si můžete sami ověřit, jestli je vybraný makléř opravdu ten správný odborník pro zprostředkování prodeje Vaší nemovitosti. Tématem první schůzky jsou zpravidla důvody, které klienta přiměly nemovitost prodávat. Ty jsou zásadní pro správné určení ceny dané nemovitosti. Je velký rozdíl, pokud má prodávající dostatek času na to, aby otestoval trh a pokusil se z něj získat maximální možnou cenu. Oproti tomu existují klienti, kteří prodejem řeší tíživou finanční situaci, ti naopak potřebují celý proces co nejvíce urychlit. 

Po úvodní schůzce je na makléři, aby se důkladně seznámil s nemovitostí po faktické i po právní stránce. Pokud se na nemovitosti vyskytuje nějaká právní vada (jako např. věcné břemeno dožití), dobrý makléř by Vám ve spolupráci s advokátní kanceláří pomoci problém vyřešit. Teprve potom může začít marketingová část. jako např. focení, propagace nemovitosti apod. 

Zprostředkovatelská smlouva

Součástí spolupráce s realitní kanceláří je také podpis zprostředkovatelské smlouvy. Je to smlouva mezi realitním makléřem a jeho klientem, zpravidla prodávajícím. Díky ní může makléř zprostředkovat prodej vaší nemovitosti. Obsahuje např. prodejní cenu nemovitosti, délku trvání zprostředkovatelských služeb nebo výši provize realitní kanceláře,

Kdo platí provizi?

V Hanácké realitní kanceláři vždy doporučujeme prodávajícím, aby byla provize součástí kupní ceny. Nemovitost proto vždy inzerujeme za cenu, ve které je provize přímo zahrnuta. Tak je prodej transparentní pro kupujícího. Pokud makléř zastupuje Vás, jako prodávajícího, máte společný zájem: Vyjednat tu nejlepší možnou prodejní cenu. Právě proto, že makléř zastupuje prodávajícího, a má s ním společný zájem, měl by provizi v takovém případě zaplatit prodávající, coby zadavatel celé služby.

Co je to exkluzivita?

Exkluzivní zprostředkovatelská smlouva znamená, že zprostředkování vám poskytuje pouze 1 realitní kancelář nebo 1 makléř. Ten se pak plně může soustředit na vaši zakázku. Makléř má navíc díky exkluzivní smlouvě sám v rukou všechny potřebné údaje, které pro prodej Vaší nemovitosti potřebuje. Například získá ucelené informace o tom, kdy a kolik sledujících vidělo konkrétní inzerát. Díky tomu může klienta pravidelně informovat o průběhu inzerce, propagace, a může s klientem náležitě přizpůsobit prodejní strategii.  Klient se tak stává aktivní součástí celého procesu.

Jak RK hledá kupce?

Způsoby, jakým realitní kancelář hledá kupce, se odvíjejí od typu prodávané nemovitosti. Je rozdíl, jestli hledáme kupce pro rezidenční nebo pro komerční nemovitosti. U komerčních nemovitostí celý proces závisí na obchodních vazbách v rámci podnikatelského prostředí a v rámci města. K tomu nám napomáhá Hospodářská komora, prostřednictvím které se můžeme setkat s řadou podnikatelů a potenciálních kupujících. U rezidenčních nemovitostí proces závisí na databázi poptávajících, kterou si každá realitní kancelář vede. Pak se jedná o standardní marketingový proces, kdy se snažíme prostřednictvím co největšího množství kanálů (jako jsou inzertní portály nebo sociální sítě) zasáhnout co největší masu zájemců. 

Co když dlouho nemůžu najít kupce?

Taková situace je nejčastěji zapříčiněná špatně nastavenou cenou nemovitosti. Cena je zásadní parametr pro úspěšný prodej, a rozhoduje více než cokoliv jiného. Coby makléři vždy doporučujeme prodávajícím optimální cenu, přizpůsobenou aktuální situaci na trhu. Jsou ale situace, kdy prodávající trvá na jeho vlastním návrhu ceny, a chce si trh otestovat. Jako profesionální realitní kancelář na takový požadavek ale nemůžeme přistoupit vždy. Nemělo by smysl pouštět se do prodejů např. za dvojnásobek tržní ceny jedině proto, že je to přání prodávajícího.

Při nastavování cenové strategie si určujeme, jaký bude postup, když nemovitost nevzbudí dostatečný zájem kupujících.  Pokud prodej dlouhodobě nefunguje za startovací prodejní cenu, a už jsme vyzkoušeli ověřené prodejní nástroje (od oslovení poptávajících z databáze RK přes marketingové kampaně), je snížení ceny je dalším krokem. To je vždy dopředu konzultováno s prodávajícím, který je součástí procesu prodeje. Dobrý realitní makléř nikdy nesmí udělat takové rozhodnutí za vašimi zády. 

Co když se potřebuji nemovitosti zbavit hned? Může ji realitní kancelář vykoupit?

Pokud se klienti dostanou do tak tíživé životní situace, že je pro ně výkup nemovitosti nutností, i tady je důležité zvážit, jaká realitní kancelář výkup uskuteční. Upozorňujeme, že dochází k situacím, kdy klienti obdrží nabídku rychlého řešení jejich problémů pomocí „výhodného“ vykoupení jejich nemovitosti. Takové výkupy však probíhají pouze za zlomek tržní ceny.

Pokud je to možné, snažíme se, abychom nemovitost prodali klasickým způsobem (i s mírně sníženou cenou, pokud s tím klient souhlasí). Tak realitní trh “vykoupí” nemovitost za nás, a prodávajícímu zajistí nejlepší možnou cenu. Pokud je situace opravdu urgentní, a majitel velmi pospíchá, dokážeme mu pochopitelně poskytnout i výkup nemovitosti. Majitel ovšem musí počítat s tím, výkupní cena nebude nikdy tak vysoká jako aktuální tržní cena. Proto v Hanácké realitní kanceláři nejprve zanalyzujeme celou situaci, a ke každému případu přistupujeme zcela individuálně.